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一条消息，震惊一个城市，也震惊了房地产和金融两个大圈子的所有人！
先是天津25日限购加码，然后是昨夜上海突然宣布调控消息，要我说最绝的还是济南，居然暂停所有房贷，包括首套房！这突然的新政，背后目的是什么？
这下一只苍蝇都飞不出了……
上海：昨晚九点突然宣布调控消息
昨天（11月28日），上海突然下重手调控楼市，这已经2016年第三次出手调控楼市，在寒风瑟瑟中，这次调控来得好突然，让人不禁一个哆嗦。
昨晚九点，上海发布第一时间宣布了消息：
自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。
在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；
购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
从时间点上来看，在晚上9点这个时间宣布，从明天开始马上执行，毫无疑问，当下网签已经关闭，所有的政策得到立刻的执行，市场没有留窗口期，任何一只苍蝇都飞不出来。
上海公积金贷款利率、贷款额度也将同时调整
上海28日同时下发的调整公积金贷款通知要求，执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
此外，该通知还要求，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。
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据悉，上海此次严执行商业银行及公积金差别化信贷政策，包括停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款等规定，都是在今年“沪九条”、“沪六条”基础上，对楼市调控的“再升级”。
上海楼市或进入高位横盘模式
此次上海楼市调控要求，最重要的或许就是，原先只认房不认贷，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制既认房又认贷。而且，此轮政策还要求核查购房者的全国征信，覆盖范围无疑要大很多。
东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。
楼市大V@财上海 认为：
1、上海楼市新政，精确剔除“置换改善人群”。本市无房，但在全国有贷款记录的，视为二套房贷。这是精确锁定了改善换房群体。目前老房（贷款过的人）已卖，新房未签的人群，彻底傻眼了。再买是按照二套房贷待遇了。
2、上海楼市新政重点收紧两个方面：一是压贷款规模，严审核。二是减少有能力的购房人群，提高首付标准，小白领买不起了。但人口还在上海，需求没有减少。
3、新上海人也是新政重点关照对象。很多新上海人，老家有过房贷记录的情况很多，这次也被精确剔除了。首付五成或七成，不是小数目。
4、有过全国房贷记录，已经还清，是不是上海二套房贷？答：我反复阅读了文件原文的每个字，我个人理解：已经还清贷款的，也是二套房贷。
5、实话实说，已经网签的购房者警惕，房东可能会毁约。因为他可能买不起新房了。
济南：暂停所有房贷，包括首套房！
要比魄力我只服济南！
11月28日，驻济南各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房，公积金贷款不受影响。
一位城商行历下区某营业部负责人表示，暂停的不只房贷业务，还有消费贷，如此严厉的政策，济南还是首次遇到。
此外，包括中国银行、浦发银行等在内的多家银行驻济南分支机构人士，同样向证实了该消息。
来自国家统计局数据显示，10月份济南新建商品住宅价格环比上涨3.4%，虽比9月5.2%的涨幅已经回落，但在全国70个大中城市中仍排名第四。
一位大型房企相关人士表示，近期济南的房地产调控正在加码，包括购房所需要的限贷限购证明，每天都有数量限制。
多位圈内人士认为，济南房价已连涨15个月，此次限贷应该与房地产调控有关，政策的源头应该在银监部门。
就在10天前，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，当月济南环比上涨3.4%，根据往期数据，济南的新房价格已连涨15个月。
▲济南房价走势图（数据来源：山东商报）
对此，一位房产中介表示，2016年初济南东部房价6000元/平方米的楼盘，经过“爆发”式上涨，带“火”了整个济南房地产市场，原本单价在5000元~6000元/平方米的济南西部高铁站片区，房价已有过万的势头。
针对济南近乎疯狂的房价，山东大学经济学院教授李铁岗分析说，“今天房价的非理性增长，实际是在透支未来房地产市场的发展。”
不过，“疯狂”的涨势，也引起了监管部门注意。11月11日，银监会向包括济南在内的16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。
记者注意到，银监会要求检查16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。
济南地产圈的一位资深人士猜测，这也许与宏观调控有关，不排除一种可能性：通过控制贷款规模来加码楼市调控措施，以抑制房价过快上涨。
按照央行的报告，今年10月新增贷款6513亿元，企业中长期贷款大幅收缩，占比只有11%，而居民中长期贷款（主要是房贷）比重仍是高达75%。
对此，央行在报告中也着重指出，新房的成交量大，决定了房贷的规模大。房贷规模降下来了，楼市自然要降温。
▲数据来源：济南市银监局
11月29日，中国银行济南方面一位人士表示，此次济南暂停房贷，可能与央行考核各家银行存贷比例也有关联，这也是央行考核的重要标准。
在该人士看来，因为接近年底，各家银行的放款额度已经接近用完，此时采取这种政策，也是从银行资金安全把控上，进行一次摸排，进而加强风险把控。
不过，济南当地金融界人士对此有不同看法。“监管部门检查房贷业务，主要是防止杠杆过高引发系统性金融风险。房价不是银监会要考虑的问题。”
但在地产分析人士看来，几轮楼市调控政策下来，无不直接或间接地提高了开发商的融资成本，所以不排除地产企业采取降价措施，来尽快回笼资金。
天津：限购加码
11月25日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，指导天津市市场利率定价自律机制决议进一步调整天津市差别化住房信贷政策。
以下为《通知》主要内容：
一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；
但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
现在政策信号很明显，谁火就灭谁，迅速浇灭。这轮行情，全国范围都已经结束了，不要再YY还有哪能大涨了，等下一轮吧。
市场即将进入速冻模式
单拿上海来说，其调控力度远超北京，
一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行；首付直接50%，二套房利率还提高了10%，非普二套也直接干到了70%；而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。
而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。
2016年剩下的2个月，可能会是非常冰冷的两个月。当下上海的核心购买力支撑来自房屋置换，今年二手房轰出天量也是通过卖房后再买房的客户在大量激增。
而这一次政策的敏感点在于：
不论是否有房，不论贷款是否结清，只要你过去拥有过贷款记录，任何购房都将属于二套购房，首付比例上升到50%-70%，首付比例大幅度的提升毫无疑问最大程度的抑制住了市场的购买力。
本来上海的供应量在这两个月已经被打压过半，再加上这一次的需求萎缩，未来的两个月夸张点说，上海可能没有房地产这个行业了。
最近很多地方调控升级
11月23日，福州市政府日前下发楼市调控通知，要求二套房公积金贷款首付提高到50％，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10％以内调整为“零增长”。
10月3日和11月15日，武汉市先后两次升级楼市限贷限购政策，并对土地出让设定封顶价，为过热的楼市降温。不过武汉楼市热度还是不减。
还有杭州、深圳、成都等城市都陆续出了新的调控政策，有知情人士表示，这只是第二轮调控收紧的开始，现在看来果然如此。
突然的新政，背后的目的是什么？
这次房市调控确实来得突然，而且明显在抢时间，这背后到底是什么原因呢？对此，黄生分析：
中国已经将房市调控作为近期的战略目的了，在当前非常复杂国际局势面前，房地产调控关系到一个国家未来的兴衰。
2015年8月，人民币开始了第一次贬值，紧接着深圳房地产就发疯的上涨，因为人民币贬值预期存在，导致大量热钱第一次强烈想冲出中国，首先来到了深圳，导致深圳货币的池子水位急速上涨。很多货币就进入了深圳房市，导致深圳的房价如脱缰野马狂飙，一年时间上涨超过60%，至今高位徘徊。
2016年10月，人民币启动了第二轮贬值，大量的热钱还是想冲出中国，但是地下钱庄被打，很多在广东的热钱很难流出，那么他们的另一个目标就是上海自贸区。
如果大量热钱流向上海自贸区的话，很可能导致上海房价像深圳的房价一样大涨，失去控制，这是前车之鉴。
刚刚在周末，央行还对上海自贸区的资金非法流出进行了严格的核查，打击热钱从自贸区非法流出。28日，马上又公布对上海房市进行本年内第三次调控。这无疑是一套组合拳，一个从货币方面进行调控，一个从行政方面进行调控。
目前已经有两件事上升到了国家战略层面：一个是人民币贬值，另一个是房地产调控，而且这两个是组合起来的，不是单独的。
这两者的目的，就是将大量的热钱无法流出中国，保卫中国的外汇储备，首先人民币贬值了，购汇所换成的外汇就少了，带走的外汇就少。
房价因为严格的调控，导致需求大面积减少，使得热钱无法在高位套现，因为承接盘大幅度萎缩了，无法套现，就无法换成外汇离开中国，这些热钱也就被中国套在房市了。
在全球金融市场动荡之际，在美元指数如此强的时候，全世界其它货币几乎没有不受影响的，发达国家的英镑、欧元等都连连重挫。发展中国家的货币几乎都沦陷了，巴西币、土耳其、俄罗斯、马来西亚等三十多个国家的货币大跌。
中国不得不考虑最坏的情况，不得不进行一场外汇储备保卫战，不得不进行一场经济保卫战，而这场保卫战的主战场，一个在中国房市，一个在人民币汇率。
中国调控房市，绝对不是想要房价下跌，如果要房价下跌，就应该大幅度收紧货币，但是中国并没有这样做。
中国调控房市的目的，和人民币汇率贬值的目的一样，就是减缓资金的外流，将热钱关起来，保卫外汇储备，保卫中国改革开放三十年的经济成果，和美国打一场积极的经济、货币防御战。
此轮调控背后的玄机
关于此轮调控的背后玄机与周期效力，推荐阅读资深房地产从业者赵毅的一篇文章：
荐读：调控，调控，这一轮可非同寻常！
来源：箴言真语（zy18608968333）作者：赵毅
年终将至，在“9.30”新政日益收紧房地产政策的大背景下，那些在这轮“历史上最癫狂的房地产盛宴”中已经赚的盆满钵满、业绩大幅超越既定目标的房地产企业的大佬们，已经提前步入了遍布全国各地的大大、小小年终论坛现场，说天道地、纵论未来。而对那些在过往战略布局上陷入去库存泥潭的中、小型房企，盛宴的传导效应尚未抵达“待解放区”，就已经面临掉头现实，看着业绩表上那根很难抬头的曲线，只能望洋兴叹，唏嘘不已！
遗憾的是，就新政实施近两月以来各地房地产市场和房地产企业的表现，尤其是土地市场仍然欢呼雀跃、兴奋不已的众多竞拍者，恐怕对这轮资产荒促成的房地产盛宴面临的调控背景和目标缺乏足够认识。作为一名一直在独立思考并借助各方面数据、信息作出自己独特判断的资深房地产老鸟，有必要把自己的观察所得和判断拿出来与同行交流，希望让那些过于乐观的同行们冷静点。
先看看金融政策是如何充当“调控杀手锏”的
这轮调控，其实其起点并非始于“9.30”，而是之前。2016年7月28日，《华尔街见闻》刊登一篇署名（张家伟）文章，“出手抑制‘地王’？证监会要求房企再融资资金不得用于拿地！”，该文的开篇是这样说的：
“据人民网，证监会官员称，房企通过再融资募集的资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款。行业人士指出，这些要求是抑制“地王”和地价的一种方式。”
现在看来，这则新闻其实透露了本届政府抑制房地产癫狂的一个核心“机密”：
从严格控制土地端资金来源，将资产荒背景下涌入房地产市场的巨额资金统统灭杀，逼其降低诉求，在“闲置，需要付出成本；进入实体企业，收益又不甘心！”的两难选择中，被迫结束空转，实现资金流向的导流！
高明，实在是高明！这种釜底抽薪式的政策，以上海市住建委10月8号出台的“关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见”为基调，在全国拉开了序幕。
该文第二条，“进一步加强商品住房用地交易资金来源监管”是这样表述的：
“建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。”
在此前后，央行、证监会、银监会、发改委、国土资源部、国务院等，均从不同渠道、不同监管领域，发出了同样的声音：对非自有资金进入土地市场配资，说NO！
11月17日，广州跟进同样口径的政策，严格审核新上市土地摘牌资金的来源，违者，没收保证金，三年内不得进入土地竞拍市场！
在国内各种资金全部被限制流向土地市场配资的大背景下，仍然蠢蠢欲动的房企，其实只有海外通道一途，通过“内保外贷”、“并购”、“境内外联动股权合作”等各种方式实现“瞒天过海”的资金安排，但这种做法显然与目前严厉的境内外资金进出监管相违背，一旦触动非法交易，代价绝对是“不可承受之重”！
11月16日，帝都海淀区两宗地进入竞拍环节，四家企业以100%自持商品房面积与过往习惯的操作模式告别，进入高标准商品住宅建设方案投报程序；
11月17日，帝都大兴区一宗土地进入同样逻辑，参与企业高达七家。
这种拼劲，好像与调控一毛钱关系都没有！为了抢地，习惯了靠销售回款实现快速周转的房地产企业，不惜做二房东，也要死拼到底。如果没有现成的金融工具，靠租金收益，显然是难以维持该行业高昂的管理费的！
变天了、变天了，宝宝今后如何拿地啊！
拿不到地又如何生存啊？
那些高杠杆找来的钱靠什么来还啊？
这让宝宝如何是好？这不是逼宝宝跳楼自杀吗？
再看看本轮调控的背后玄机
两周前，从朋友圈传出两页疑似武汉市住房保障和房屋管理局于2016年11月8号形成的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会议有关情况的报告”签批文件照片。从该文件页眉圈阅内容看，该文件已经签批至武汉市委书记、市长和常务副市长，应该是原件无疑。
该文内容应该是响应2016年11月7日住建部于北京召开的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会”精神，并提出具体措施和建议的呈批报告。从该报告披露内容看，本届政府对房地产宏观调控的决心之大、力度之强，绝对超越历届任何一次宏观调控政策之决心与力度。
11月15日，武汉调控政策升级，本地人限购第三套，外地人设置了两年社保或个人所得税的门槛。前述报告被事实做实，并非伪造！
之后，南京、合肥、深圳、西安等城市相继跟进，发布继“9.30”新政以后的第三梯次调控政策！
11月22日，网上又传出疑似杭州市政府向部分开发商发出的一份有关控制房价过分上涨的文件，附页赫然列出几十个在售与申请预售项目的名单。其透露出的信息，与前述网上披露的武汉市文件高度匹配：严控房价，不达目的不罢休！
从上述几个看似独立的“因城施策”调控政策来分析，笔者对之前有关本轮调控的判断有了更大的信心：
本轮调控，本届政府通过将铁腕制腐的坚强意志，传导到调控实施的全过程中，意欲彻底驯服房地产这匹一直以来裹挟着中国经济向前跌宕发展的烈马，让房地产业摆脱过往“一放就狂，收不住缰绳，房价、地价疯狂上窜！一收就僵，跌入冰窟，哀鸿遍野！”的非理性历史记录，走上良性、自我循环、自我约束道路，最大限度剥离房地产行业作为支柱型产业在整体经济发展中的过度依赖和所造成的风险，降低整体金融风险，为进一步的政治、经济改革铺路！
总有一天，作为GDP支柱产业的房地产行业（美国到今天为止，房地产行业仍然是GDP增长的第一贡献大户，占比达11%！），一定会是一匹骏马，有作为，懂担当，血管里流着的，不仅仅是道德的血液！
作为房地产行业的从业者，尤其是高层管理人员，如果不能看透本轮调控的核心而盲目乐观，以为“调控仍然会变成空调”的话，那会死得很惨！
本轮调控的周期判断
本轮调控绝不是业内乐观者预测的那样，到2017年第二季度逐步放松乃至松绑。而是目标直指2017年下半年将要召开的中国共产党十九大会议。之前所有的安排都要维持稳定，营造良好的政治、经济环境，确保圆满完成换届选举这一重大事项！
如果我没有预测错误的话，本届政府对如何保证整体经济发展目标已经胸有成竹，无需再靠将房地产业拉上促进GDP增长的战车。在“因城施策”大政方针下，2017年的房地产主旋律还是去库存，但会牢牢把住核心城市及其周边卫星城市房价、地价的上涨幅度（从多方信息可以判断，房价5%的年涨幅很可能是上限！），为十九大召开铺路。
按过往历次会议召开时间分析，十九大很可能会在年底召开。之后，是中央、省市和地方党委与政府班子的换届时间，一般要延续到次年的5、6月份才能全部结束。而在如此敏感的换届期间，出现重大政策变动的可能性，应该说是微乎其微。这样，本轮宏观调控的周期极有可能会至少维持到三级党、政班子换届结束之后，也就是2018年6月。
结 语
1、本轮调控虽然严厉，但受影响最大的主要还是那些中、小型房地产企业，而对手中有粮、有地的大、中型房地产企业，尤其是拥有金融工具的上市公司，显然是一次极其难得的历史机遇，并购案例会层出不穷，行业集聚度将比历史上任何时期的记录更加彰显。
2、中、小企业，如果账面现金不充裕，企业又缺乏差异化竞争实力，趁早找个好娘家，傍个大款，把自己嫁出去或“背靠大树好乘凉”，卖个好价钱，恐怕比自己硬撑到底要好得多！
3、抢地王的游戏，如果没有足够余粮，抑或没有搭好金融平台，具备多种金融工具综合应用后延市场风险的话，趁早一边凉快着，千万别碰！一碰就死！
4、那些对短期内预期感觉良好的企业，大多是采取被动方式应对目前的房地产调控，其中一个手段，就是政府不是限制价格上涨空间吗？好，我响应，放慢速度，反正不满足三万平米的预售证获取条件，您也不会把我怎么着，等明年价格重新上涨再卖，不是赚得更多？
恭喜您，您的理想很丰满，不愧是商场高人！可惜的是，有一句话不知您还记得不？“理想很丰满，但现实很骨感！”，明年？恐怕不会让您如意！
不信？瞧瞧呗！
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