—这34个城市以外，买房风险非常大！—

 

昨天看到一则统计的数据非常有意义，摘录一下：其实这组数据恰恰说明未来中国房地产市场的价值：

 

5000亿俱乐部城市达34个  江苏最多  广东山东紧随其后

 

2015年，全国生产总值超5000亿的城市已达34个，全国超万亿的城市共有10个，其中上海、北京超过2万亿元，在1万—2万亿之间的有8个，分别为广州、深圳、天津、重庆、苏州、武汉、成都和杭州。

 

9000-1万亿之间的有青岛、南京。8000亿—9000亿元的有4个，分别为无锡、长沙、宁波和佛山，8000亿以下，7000亿以上有3个，分别为大连、郑州和沈阳;6000亿—7000亿元的有6个，分别为烟台、东莞、南通、泉州、唐山和济南;5000亿—6000亿元的有9个，分别为西安、哈尔滨、合肥、福州、长春、石家庄、徐州、常州和潍坊。

 

可以说这34个城市也是未来买房风险相对最小的城市选择。

 

—经济在分化，买房只能在这些城市选—

未来中国经济的活力与火力主要体现在这34个城市，当然也并非这34个城市内肯定都可以买房，但如果要买房，最好是在这34个城市及这34个城市的辐射区内，才更安全。

 

 

这34个城市其实代表了中国城市化进程最迅速的代表，这些城市人口聚集、产业聚集，除了烟台、泉州、唐山、潍坊以外，其他城市全部在修建或规划了地铁，这也体现了人口的聚集。

 

这34个城市可以说也是过去一年土地市场交易最频繁和积极的城市，包括一二线城市为主。

 

决定城市房价水平的主要是当地的经济产业结构，以及由此决定的收入结构。

 

决定城市未来房地产发展的主要是人口因素。这些都是长期因素，在短期内不会发生剧烈波动。而供应量的波动，即土地和新房的供应，对楼市短期表现的影响更大。尤其是在目前的市场环境下，当购房需求随着信贷宽松而快速放大时，低库存城市表现显著优于高库存城市。

 

 

从标杆房企的布局也可以看到，更集中在量跌价涨的一二线城市，以34城市为主。

 

可以买房城市的共同特点——优质城市的共性！

库存消化周期，一般认为，城市的库存消化周期在12个月左右，则库存量处于一个良性的位置，新房市场供求基本平衡。34个城市除东北个别区域外，大部分供求稳定，并没有高存量的风险。

 

二手房市场，活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障，由于住房需求传导机制的作用，哪怕是低端二手房的需求，也有可能环环相扣地为新建商品住宅释放需求。二手房市场的体量越大，这种传导机制就越有效率。

 

土地供求，累计购地销售比表述的是土地市场的供求关系，比值越低表示土地越紧缺。根据中原长期监测土地市场的经验判断，150%为库存警戒线，超过警戒线的城市有土地供应过剩的风险，这种风险也很容易传导到新房市场。

 

新房市场发展程度，“人均累计新房销售面积”是我们最早提出用于描述新房市场发展程度的指标，这个指标数值上等于“1998年以来城市的累计新建住宅销售面积”与“当年常住人口数”之比。同一时间点，这个指标越高，显示该城市新房市场发展程度越高，同时未来继续提高的空间变小。

 

城市化，常住人口的城市化率和人口流动率，上述各城市在这两项指标上趋同性比较强，除了南宁外，城市化率都已经超过60%，外来人口超过常住人口的10%，在深圳和东莞，外来人口甚至超过常住人口的75%。这两项指标越高，显示基于人口的潜在住房需求越高。

 

最后是人口增长速度。人口数量是住房需求的最基本来源，城市的人口增长越快，住房需求，尤其是居住性需求就越大。