今年的“银十”注定是不平凡的。

 

半个月时间，楼市经历了多个城市集中出台调控政策的“龙卷风”，又等来了央行强化信贷管理的消息，没想到13日调控再次“另类升级”：深圳对新房和二手房交易市场进行突击检查……

 

调控还会“加码”吗？想到这里，很多地产人都不禁要打个寒颤。

 

遇上“史上最严调控”，一二线城市的表现如何？房价会不会出现大幅下降呢？大家不妨一起来探讨。

 

 

楼市降温是肯定的，调控是怎样的“王炸”？

 

10月的楼市调控一点也不简单，短短15天里，已经不断升级和细化到了“3.0”模式。

 

调控1.0

22城调控，真降温了

 

没有一点点防备，这个十一黄金周被各地出台的楼市调控政策“霸屏”了，包括北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门、苏州、无锡等多个一二三线城市在内。从政策内容看，除北京、深圳、合肥、苏州、东莞等城市限购限贷、限价较为严厉外，此轮收紧性政策密集出台，将降低四季度房地产市场温度。

 

 

    仅10月3日到9日期间，受调控影响，北京、上海、杭州、武汉、南京、无锡、青岛、温州、苏州均出现成交量下滑，北京、上海更是量价齐跌。

 

    以北京为例，“十一”期间，北京住宅市场无新批上市项目。3日到9日，商品住宅成交173套，2.98万平方米，面积环比下跌86.34%。价格方面，剔除保障性住房影响，商品住宅成交均价为35775元/平方米，环比下跌23.7%。

 

调控2.0

央行放出“强化信贷管理”大杀器

 

    各地调控几天狂风暴雨之后，央行还是在10月12日放出了另一个大杀器——要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。但细则落地，可能要“慢半拍”。

 

    回顾9月，按揭贷增速依然很快，10个房价上涨过快的城市按揭贷占总按揭贷款的40%。这么热的楼市不仅让楼市供需失衡，也让哪些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，给金融的稳定和安全带来风险隐患，这也是银行限贷的原因。

 

调控3.0

市场整顿，监管动真格了

 

深圳这次的调控力度非常大，也有些“特殊”。

 

10月4日出台号称“史上最严”的“深八条”，13日对新房开发商和二手房中介进行突击检查。这场检查，监管层动真格了，让开发商非常意外，有网友爆料称突击检查现场，“凡是有字的地方都在拍照，之前的认购书什么的文件一张一张检查，有的项目查完电脑都被直接抱走了”。

 

检查中，发现多家楼盘存在虚假宣传、捂盘惜售、违法违规、不正当竞争、价格公示要素不足、违反《广告法》等违法违规行为，传说其中一家楼盘为了规避购房资格限制而制作的假离婚证和假公章也被搜出。14日，住建部明确对房地产开发企业的不正当经营行为进行监管。

 

下面这个流传很广的段子，充分说明了销售人员现在的心态。

 

 

另外，有部门通知，二手房买卖，租赁，在门店或者网络上投放广告必须有业主出售，出租委托书以及房产证、身份证复印件，否则将以10000元/套处于罚款。而房地产经纪机构或个人禁止组织举牌销售、派发传单等形式发布房源信息广告。这也意味着今后中介不能到马路上揽客了。

 

 

一二线楼市遇冷，房价一定会不同程度影响，但会不会出现大幅下降呢？下面来看看万科高级副总裁谭华杰的观点。

 

 

房价调整时间不超2年，跌幅不超10%

 

谭华杰认为，除非未来几年房价继续猛烈上涨，导致大周期终点提前出现，否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。

 

1

中国房地产仍在高速增长期

 

从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是 56%，距离这个水平，还有很远的距离。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期内，即高速增长期之内。

 

但需要强调的是，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的，这意味着大周期可能将以日本模式结束，而不是美国模式结束。

 

 

2

短期内中国不存在整体房价大跌的风险

 

购买房屋的收益分为两部分，一部分是租金，即使自住购房也是如此，因为这相当于把房子租给自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，问题主要出在这部分。

 

在小周期时代，房屋增值的收益比较容易估计，因为房价能跑赢消费物价，但不会明显超出经济和收入增速。但在大周期时代，人们只能根据历史增速来预测未来增速。这样就很容易在大周期尾段犯错误，而最终出现某种因素，使得高估值无法维持，而导致了泡沫破灭和大周期的结束。

 

那么，如何提前判断中国大周期在什么时候结束?其结束方式是美国式的平缓收尾，还是日本式的泡沫破灭呢?

 

通过对全球房价的涨跌数据做分析，可以发现，房价易涨难跌是全球普遍现象，过去半个世纪，各国房价上升的年数均明显超过下跌的年数。

 

发达国家房价涨跌各指数的对比情况

 

绝大多数国家/地区房价都出现过长期大涨的情况。除德国外，其他26个都出现过不同程度的房价繁荣，其中不乏超过我国的例子。(比如，日本在1953~1973年17年间连续上涨了30倍;韩国在1971~1985年15年间累计上涨了12倍;香港在1985~1997年13年间上涨了9倍;台湾在1987~1989年3年内累计上涨了3倍;西班牙在1971~1991年21年间累计上涨了25倍;意大利在1971~1983年13年间累计上涨了 8倍。)

 

 

27个可以追溯 20 年以上房价增速数据的国家和地区的数据

 

从多个经济体的历史数据来看，日本市场的持续下跌是孤例。迄今为止，日本创造了发达国家地价下跌 22 年的最长记录，也是房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一个案。在快速城市化阶段，尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前，名义房价很少出现超过2年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。

 

处于中国当前城镇化水平阶段时，其他国家房价变动情况有一个显著特征：几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家，房价都经历着较大的上涨。

 

 

    在量化研究的基础上，不难发现，判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。

 

在大量量化分析中，我们发现是以下两个指标组合，是迄今为止最有解释力的:

 

(1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出，临界点为 1.5倍。

 

(2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出)，房价下跌临界点为60%，大跌临界点为 80%。

 

 

根据国际历史数据，我们发现，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期，家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14，2007年时只有1.46;日本第一次时为3.75，1989年时只有1.49;台湾在1997年时有3.4倍，而香港仅为1.23;芬兰在1989 年时只有0.73，2007年时有1.55，同期西班牙仅为0.99。

 

而出现泡沫破裂的，大部分在顶峰期第二个指标都超过了80%，也就是说，即使居民部门将绝大多数可用于投资的资金全部用于购房，也不一定能够消化供应。

 

以下是一些典型的对比案例：

 

 

在这些案例中，除美国 2007年以外，其他案例中第二个指标都具备解释力。而美国2007年之所以例外，是因为之前家庭部门信用净增长很大，降低了分母。

 

 

沿用这个数量分析模型，我们将中国当前数据代入，从数字上可以基本确认，短期内中国并不存在整体性房价大跌的风险。

 

第一个指标，居民部门利息保障倍数，在2015年为10.4，按照未来十年房贷CAGR 达到20%预测，到2025年也不会突破安全边际1.5。

 

 

    再看第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力占用比例，按“城镇住房新开工面积×销售均价”未来五年CAGR不超过 11.8%、未来十年CAGR不超 5%预测，2020 年、2025年也不会触及60%的警戒线，更不会达到 80%的临界线。

 

    所以，从国际经验来看，目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论，是值得商榷的。