国家气候中心消息,因为“拉尼娜”的到来,2016年的冬天可能要比往年冷,甚至网传“可能会被冻哭”。
其实,今年冬天可能被冻哭的还有楼市,在“调控政策”的洗礼下,新房认购猛跌、二手房买家解约、成交量速降,一直涨涨不休的房价是不是也要到顶啦?
不得不说,今年的国庆,过得真的是波澜壮阔、高潮迭起、跌宕起伏。8天时间,近20个城市出台限购措施。
如果城市们有微信群,那画风一定是这样的:
北京:老大令稳定楼市,我先砍只手。
天津:老哥我跟,也砍。
郑州:+1。
成都:+1。
无锡:+1。
济南:+1。
合肥:+1 。
深圳:我跟,截掉四肢。
广州:+1,我剪块指甲。
北京:…。
天津:深圳你狠。
郑州:广州你丫是不是爷们?
成都:深圳,你废了吗?
无锡:深圳,还在吗?
济南:深圳挺住!
合肥:深圳挺住!
上海:喂110吗?有人自残!
各个城市真的是怒刷存在感啊
短短8天时间,包括北京、上海、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州在内的20个城市都出台了限购限贷政策。
限购杀威棒下,楼市一夜变天,多个城市成交量速降,卖方市场瞬间变成买方市场。楼市气氛就像北中国的天气,一场秋雨一场寒。
楼市成交呈断崖式下跌
业内人士认为,国庆节期间,20座城市接连出台楼市调控新政,限购、限贷政策不断加码,足以见这个“十一”是楼市疯狂的激情篇,一个长假浇灭了大家炒房的热情。
中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮收紧政策,虽然看似一城一策,但如此密集出台,充分证明这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层施压下的集体举动。
从政策内容看,除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度远不如2014年“930”政策的执行力度,但这一轮调控让市场惧怕原因在于房价涨幅太快太集中,而且是杠杆利用最过度的一次上涨。在这种情况下,一旦市场风吹草动,就会放弃部分利润离场。
北京:成交量仅为去年同期的一半
北京在长假前一天出台楼市调控新政,开启了此后多个城市一连串楼市政策的推出。北京也被认为是此次出台调控政策最为严厉的城市。
根据新政,北京要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
受新政影响,北京商品住宅的成交数据较去年同期有所回落,黄金周的成交套数仅为去年同期的一半左右。
北京今年黄金周期间的商品住宅签约套数为216套,远低于去年同期的442套。Wind数据来源于北京市住建委。
与过去两年同期成交量相比,北京今年的住宅成交量无论从总成交量或每日的成交量来看都颇为惨淡。在2014年9月30日出台更为宽松的措施之后,当年的国庆长假成交量达到538套。
除了10月1日当天的商品住宅成交量超过101套以及第二日的61套,北京今年的国庆假期其余日子的成交量都没有超过13套,甚至有2天的成交套数只有个位数。
北京近3年国庆长假商品住宅成交量:2014年,538套;2015年,442套;2016年,216套。
武汉:政策出台后成交量仅为出台前的3成
武汉在10月3日出台楼市调控政策,包括限购和限贷两部分内容。
政策要求,对于已拥有两套及以上住房的武汉籍居民家庭,将暂停发放个人住房贷款;在武汉拥有2套及以上住房的非武汉籍居民家庭,将被禁售限购区域内的住房。
此外,本市户籍居民家庭购买首套住房,申请商业性个人住房贷款的,最低首付款比例为25%,购买第二套房首付50%,购买第三套或以上住房暂停发放商业性个人住房贷款。非本市户籍居民家庭购买首套房最低首付25%,购买第二套房暂停发放商业性个人住房贷款,购买第三套或以上住房限购。
在政策出台之前,武汉楼市延续今年来的交易活跃度,国庆头3天的住宅成交量分别为1067套、792套和612套,每日成交量也成为近几年同期的最高纪录。
但在政策出台之后,武汉的单日成交量迅速下滑,4日到6日每天的成交量仅为200多套。4到6日3天的成交量仅为1到3日的3成左右。不过由于前3天的成交量破纪录,因而武汉今年黄金周期间住宅成交套数仍接近于去年同期(2016年数据不包括7日),
武汉近3年国庆长假商品住宅成交量:2014年,2150套;2015年,3641套;2016年,3231套(不包括7日的数据)。

济南:政策出台后交易大幅回落,但总成交量依然是近年高点
济南在10月2日出台楼市调控政策,其中要求,本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元,个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元;本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
济南的住宅成交高峰集中在政策出台当天,10月2日一天的成交量达到1260套,成为历史上的单日成交高点。在政策出台的第二日也达到824套的次高点。此后成交逐渐回落,假期后三天的日均成交套数约为170套。
总体而言,济南今年国庆期间的成交总套数依然数倍于近几年的平均水平,这一部分归因于该市的房地产交易在今年下半年快速爆发,房价的持续攀升吸引了部分购房者集中入市交易,这些客户的购房需求仍然需要释放的时间。
此外则是,相对于其他出台更为严厉调控政策的城市,济南的调控措施相对宽松,这也为延续市场的交易提供了空间。
济南近3年国庆长假商品住宅成交量:2014年,343套;2015年,949套;2016年,3275套。
福州、厦门:调控影响进行中
相对于上文所述的3个城市,福州和厦门出台楼市调控的时间较晚,因而其在国庆假期的成交数量与近年同期的可比性也相对较低。厦门在10月5日出台楼市调控政策,(其中厦门在9月5日已经出台过楼市限购政策,本次出台的政策为升级版。)福州则在10月6日出台调控政策。
具体为,福州对以下三种类型居民家庭,暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房:拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭;拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。
以及,对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭,拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于30%;非本市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于40%。对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第2套商品住房,申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。
厦门则是对对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
以及对于购房人家庭首次贷款购买普通商品住房的,首付款比例不低于30%;对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清,再申请贷款购买普通商品住房的,首付款比例不低于60%,再申请贷款购买非普通商品住房的,首付款比例不低于70%。
此外,职工家庭首次申请住房公积金贷款购房,住房建筑面积在90平方米以下的首付款比例不低于20%,住房建筑面积在90平方米以上的首付款比例不低于30%,贷款利率按公积金贷款基准利率执行;第二次申请住房公积金贷款购房,首付款比例不低于50%,贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行;停止向第三次及以上申请住房公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。
以下为这两个城市近3年国庆假期的住宅成交套数:
福州:2014年,158套;2015年,176套;2016年,590套。
厦门:2014年,106套;2015年,287套;2016年,30套。
退单、违约……楼市已在颠覆
就像在闹着玩。一周前,大家都还在抱怨购房难,甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后,已然颠覆。
业内表示,由于限购限贷的升级,购房门槛提高,让买盘一下子降低了9成,这相当于股市的一次熔断,顶部不放量甚至缩量,让买盘和卖盘无法撮合成交,楼市风险或被延后。
而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是,调控的加码,令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。
有开发商在朋友圈感慨,阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房,现在都在咨询怎么毁约不买房。

因受新政影响,购房首付比例调整,不少购房者由于买不起房,不得不面临解约。在限购政策执行日前后,多家楼盘置业顾问接到客户电话,要求退钱。

而中介公司也上演了一场生死时速。在楼市升级版调控政策执行之前,经纪人们争分夺秒,办理网签手续。有的忙着赶在零点之前上传单子,有的因为手头客户的贷款问题,忙着办理退单。而二手房的市场纠纷则开始增多,且由原先的房东毁约纠纷,戏剧性地转变为购房者要毁约而房东不答应。
IMF亚太部总裁Changyong Rhee认为,中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的,政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价,建议中国推出房产税,同时密切关注信贷扩张问题。
房价要开始下跌了?
眼看着楼市起风,最终又回到大家最关注的话题:房价是否要开始下跌了?
政经学者雷思海表示,房价近期已经传递出见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑,反应的是通缩的威胁,而这个通缩,则由房价压缩居民消费所导致。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。
方正宏观首席经济学家任泽平认为,房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。这轮房价上涨是在经济下行周期下启动的,主要是货币金融现象,受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这三头牛都走了:政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言,一轮房价小周期上涨18个月,这一轮需求释放周期也基本接近尾声。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,从房地产市场趋势来看,本轮调控政策在今年10月初集中发布,北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,市场率先调整极有可能会从上述城市开始。预计上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象,市场也将普遍进入降价的周期,投资客退场,核心城市周边的城市也会出现降温。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。
知名经济学家马光远最近表示,中国的房价已经太高,从任何一个指标去衡量,中国目前一些城市的房价完全可以位列全球最高房价行列,房价几乎透支了未来几十年的概念和增长空间。就投资的角度而言,如此高的房价投资的风险已经很大,中国大城市住房作为最好投资品的时代在结束。再加上,住房供应已经基本足够,现在在建面积和二手房,完全可以满足中国未来城镇化的需要。“除了极个别的城市,我仍然建议中国的高净值人士可以减持手头的房子,以规避房地产小周期调整的风险,用任何理由去解释,中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。”
“比如北京,土地供应紧缩到如此严重的程度,今年已经供应的土地不到计划的10%,恐慌性需求仍然存在,即使出台严格限购,预期仍然不会改变。但那些没有稀缺概念但出现暴涨的城市,已经非常危险。所以……中国房地产市场极其鲜明的区域性决定了,出现什么普遍性大涨或者大跌已经基本不可能。”
而在9月5日,著名财经评论家叶檀在一场论坛中表示:房价这么涨,根源在于货币现象,就是因为经济差、货币多。她用一组数据来阐释:1990年中国广义货币为1.39万亿,而2015年为150万亿左右,25年时间,中国广义货币涨了近100倍。“不要以为自己在这25年间投资什么都赚钱,就认为投资能力强;事实上,如果这25年个人的财富增长没有100倍,其实是跑输了货币。”
回顾这十年来国内广义货币供应量:2006年年末的供应量余额为34.56万亿元,相比目前150万亿元的水平,增长了4.34倍。
再想想北京房价十年增长了4.47倍,也仅仅是跑平了货币贬值而已。
在目前的经济环境下,北京这样的一线楼市房价涨幅持续收紧,你的钱放在哪儿才能不缩水?