没有哪个国家的投资者比中国的投资者更喜欢拥有房子的了，大多数家庭的房产几乎承载了家庭财富的80%，甚至更高比例；中国财富人群通过短短十几年地产商业化发展汇聚的房产财富规模甚至超过了欧洲和北美发达国家百年的积淀。

 

 

       昨日新闻消息，很多在澳洲留学的学生家长，举全家之力为孩子在当地购买房产；甚至当地一些房产数据中心发布报告称，中国人推高了当地房价。当然，澳洲房价增长与其自身市场优势有关，单从家长为孩子买房这件事来说，就说明越来越多的家庭开始注重将财富向下一代传承了。然而，以为现在房子拥有了，财富规模也有了，未来庇佑于子女的传承大计俨然已经“大功告成”；真实情况又如何呢？

 

房子只是载体，却未必承载财富

 

       为什么说拥有房产，不一定就拥有未来的财富有效传承？因为多套房产的拥有者不一定就拥有了资产，它们很可能是负债！资产是可以随时可以变现及产生正向的租金现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流，致使拥有这些“负资产”的人不得不终日奔波。看似拥有了大量房产，实际上带来的是还不清的房贷；而所谓的收益，不过是寄托在未来房价上涨。

 

目前，中国超过95%的房产投资者都没有对现金流进行投资。他们只关注房价涨跌。这种简单期望仅仅在上涨周期赚钱的盈利模式其实是种赌博。成熟的、成功的地产投资者会让钱动起来，在拥有资产规模的同时还拥有现金流收益。循环往复，直到财富规模或者现金流达到了其最初设定的退出机制的目标。如果仅仅把财富的传承寄托于房价的上涨，并且仅仅在单一市场、单一项目、单一货币下进行投资，那么未来一旦遭遇经济周期，别说传承，就连保住资产很难实现。

 

产权事大，不可不察

 

       做财富传承的规划，产权只是创造财富的第一步，拥有房地产和守护财富实际上并不是一回事。房产本身并非财富，而是财富的载体而已。之所以国人把房子看成财富的天然载体，在于在房价持续上涨的岁月里，看到一批人创富，于是形成了这样的错误认识，并逐渐根深蒂固地形成一种信念：房子即财富！如果房子用作自住，而不是用来买卖和交易的商品，那么房产就与财富没有直接关系——因为房产无法创富，又有谁还会为了拥有“债务”而买房呢？如果把房产用于投资用途，就应该遵循房产作为投资品在市场经济运行下的、与房价相关的市场要素和经济指标进行科学的市场分析和预期；同时要引入信托机制，利用科学的、专业的管理理念，将房产的产权、经营权、所属权分配到最适宜的地方。

 

       从海外成熟的地产商业化百年发展历程来看，房产作为投资工具和财富载体，已经成为了各个国家高净值人士用来平衡债务和抵扣公司和个人税收、用于养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段。

 

处置不当，80%财富拥有者将返贫！

 

       中国创造了太多的财富神话，只是当下中国的财富拥有者过于轻视未来财富守护的严峻性。举个例子，中华元智库创办人张庭宾警告称，未来3年内80%的中国富人将返贫，首当其冲的是矿产、房地产和钢铁等重污染领域。本质而言，是他们精神太过贫乏，物质太过嚣张，当社会游戏规则改变时，他们缺乏足够智慧改变自己，因而守不住财富积累。

 

       美国富人有“富不过三”之说，是因为包括遗产税在内的完备的税收制度，限制了财富的垄断与传承；而中国富人在国内税收制度、不动产登记制度尚未完善时，甚至会出现“富不过二”的可能；其原因就在于国内的财富拥有者拥有了财富，却没有拥有“财智”。资产规模已经足以分散投资，规避风险，却仍然用投机的思维，用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做资产的保值和增值。有句俗话说得好：人在赌场待久了，就会成为赌徒，不管赌徒的赌博技能有多高、多深，多有经验，最终结果是输掉台面上的所有筹码。而这既不是对自己负责的态度，更是辜负了先辈辛苦打拼下来的房产财富值。

 

作者简介中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊